中古屋交屋前後，為什麼一定要做漏水檢測？
中古屋的防水層少則十年、多則二三十年沒動過。混凝土本身的水化裂縫、熱脹冷縮造成的微裂、塗膜老化剝離——這些問題不會寫在謄本上，但交屋之後全是你的。尤其透天厝的頂樓加蓋、老公寓的浴室防水，是最容易被前屋主用裝潢遮掉的地方。買之前沒驗清楚，住進去才發現壁癌、天花板滲水，修繕費用往往比當初多花一次仲介費還貴。
紅外線熱顯像檢測：不敲牆找出隱藏滲水
這項技術在做什麼？
熱顯像儀偵測的是溫度差異。牆體或樓板含水的區域，因為水的比熱較高，升溫與散熱速度和乾燥區域不同，在熱像圖上會呈現明顯色差。技師掃一遍，滲水路徑大致就浮出來了，不用先敲牆猜位置。
現場怎麼做？
- 全屋牆面、天花板逐區掃描，重點加強浴室外牆、廚房背牆、頂樓樓板底面。
- 西曬面因日照溫差大，是熱顯像判讀的高干擾區，技師需在適當時段（通常日落後）補測。
- 檢測報告會標示疑似滲水座標，作為後續抓漏或開挖的依據，避免亂敲一通。
管道間內視鏡檢查：看清楚排水管的真實狀況
為什麼管道間特別要查？
中古屋的排水管、污水管走了幾十年，管壁油脂堆積、接頭老化、甚至局部裂管都是常見狀況。問題是管道間通常封在牆裡，外觀看不出來，等到樓下鄰居來敲門才知道漏了。內視鏡可以在不破壞牆體的前提下，把攝影頭送進管道內部直接看。
檢查重點
- 排水橫支管坡度是否足夠（坡度不足積水就是漏水前兆）。
- 管壁是否有裂縫、接頭是否有錯位或脫開。
- 是否有異物堵塞造成長期積水壓力。
浴室蓄水測試：最直接的防水層驗收法
測試邏輯很簡單
浴室地板防水層一旦失效，水就會沿著混凝土毛細孔往下滲，時間久了樓下天花板就出現水漬、壁癌。蓄水測試就是模擬最壞情況：把地板排水口堵住、蓄水至門檻高度，靜置觀察。
標準做法
- 蓄水深度：通常 3–5 公分，至少覆蓋整個地板面。
- 觀察時間：持續 24 小時，同步在樓下天花板對應位置確認有無滲水痕跡。
- 水位有明顯下降（非蒸發量）或樓下出現濕點，即判定防水層失效，需重做。
全屋防水重做：預算怎麼抓？
檢測完確認要重做，費用怎麼估？以下是市場行情參考：
- 浴室防水重做（含打底、PU 塗膜兩道）：約 每坪 3,000–5,000 元，視磁磚是否需要全拆而定。
- 頂樓防水（彈性水泥或 FR 隔熱防水複合工法）：面積大、工序多，報價前一定要現勘確認樓板狀況。
- 外牆高壓灌注：依裂縫條數計費，單支灌注孔約 800–1,500 元，裂縫長度與深度影響孔數。
材料選擇上，PU 塗膜延展性佳、適合有微裂縫的基面；彈性水泥附著力強、適合頂樓大面積施作；兩者可依現場狀況複合使用。防水層厚度至少要達到 1.5 mm 以上，養護期不得少於 72 小時，這兩點是驗收的基本門檻。
拖著不修，損失只會更大
滲水初期只是牆面返潮，拖下去就是壁癌、鋼筋鏽蝕、樓板結構弱化。結構修復的費用是防水重做的三到五倍起跳。中古屋交屋前後是最好的處理時機——裝潢還沒進場，工班進出方便，費用也最省。現勘不收費，先讓技師看過再決定要不要動工，這樣最划算。
